Vanzarea unui apartament mostenit: pasii reali, de la succesiune la bani in cont
Apartamentul mostenit e una dintre cele mai frecvente si mai incarcate situatii din piata: acte de acum 30 de ani, mai multi mostenitori (uneori certati, uneori pe alt continent) si o intrebare mereu amanata, „de unde incepem?”. Iata drumul complet, in ordinea corecta, cu costuri si durate reale.
Pasul 0: intelege unde esti
| Situatia ta | Ce urmeaza |
|---|---|
| Succesiunea NU e dezbatuta | Incepi cu notarul, certificatul de mostenitor (pasul 1) |
| Ai certificat de mostenitor, dar nu e intabulat | Intabulare in cartea funciara (pasul 2), apoi vanzare |
| Certificat + intabulare facute | Poti lista imediat, sari la pasul 3 |
Pasul 1: dezbaterea succesiunii (2-4 saptamani)
- Unde: la orice notar public (de regula, cel din circumscriptia ultimului domiciliu al defunctului)
- Acte necesare: certificatul de deces, actele de proprietate ale imobilului, actele de stare civila care dovedesc calitatea de mostenitor (certificate de nastere/casatorie), testamentul, daca exista, certificatul fiscal pe numele defunctului
- Cost: onorariu notarial pe grila, la valoarea masei succesorale
- 🚨 Regula celor 2 ani: succesiunea dezbatuta la peste 2 ani de la deces atrage un impozit de 1% la masa succesorala. Fiecare an de amanare costa.
- Rezultatul: certificatul de mostenitor, actul tau de proprietate
Pasul 2: intabularea (1-2 saptamani)
Certificatul de mostenitor se inscrie in cartea funciara la ANCPI, abia atunci apari ca proprietar si poti vinde. De regula, notarul care a dezbatut succesiunea depune si intabularea. Verifica apoi extrasul de carte funciara: nume corecte, cote corecte, fara sarcini.
Pasul 3: vanzarea propriu-zisa
- Toti mostenitorii semneaza, personal sau prin procura autentica (din strainatate: notar local + apostila sau consulatul Romaniei)
- Actele standard de vanzare, aceleasi ca la orice apartament: lista completa aici
- Impozitul la vanzare: 1% (detinere de peste 3 ani de la mostenire) sau 3% (sub 3 ani), detalii si exemple in ghidul de taxe
- Impartirea banilor: notarul poate vira direct fiecarui mostenitor cota lui, cere asta explicit; evita varianta „incaseaza unul si imparte el”
Cele 4 blocaje clasice (si solutiile)
1Un mostenitor nu vrea sa vanda. Optiuni: ceilalti ii cumpara cota (evaluare corecta + act notarial) sau, ca ultima solutie, partaj judiciar, luni/ani si costuri. Aproape intotdeauna intelegerea e mai ieftina decat procesul; o discutie cu cifre reale de piata pe masa face minuni.
2Mostenitor de negasit / in strainatate. Procura autentica rezolva distanta (o coordonam frecvent cu consulatele). Mostenitorul de negasit e un caz juridic, vorbeste cu notarul despre curator.
3Acte de proprietate lipsa sau vechi. Duplicat din arhiva notariala / primarie / Arhivele Nationale. Daca imobilul e intabulat, cartea funciara simplifica totul.
4Apartamentul arata „ca in anii '90”. Nu investi in renovari mari inainte de vanzare, rar se recupereaza. Curatenie profunda, reparatii minore, poze profesionale: acestea da. Cere intai o evaluare gratuita pe starea actuala.
La King am condus vanzari de apartamente mostenite, inclusiv cu mostenitori din strainatate. Partea noastra: evaluarea corecta, coordonarea cu notarul, vanzarea la pret de piata si logistica semnaturilor. Scrie-ne pe WhatsApp, iti spunem exact in ce punct al procesului esti si ce urmeaza.
Intrebari frecvente
Pot vinde fara succesiunea dezbatuta?
Nu. Certificatul de mostenitor + intabularea sunt obligatorii inainte de vanzare.
Cat ma costa succesiunea?
Onorariul notarial pe grila, la valoarea masei succesorale; +1% impozit daca o dezbati la peste 2 ani de la deces.
Ce impozit platesc la vanzare?
1% din pret (peste 3 ani de la mostenire) sau 3% (sub 3 ani), retinut de notar la semnare.
Cat dureaza totul?
Realist: 2-3 luni de la „incepem succesiunea” la banii in cont, daca mostenitorii sunt de acord.
Fratele meu e in Italia, trebuie sa vina in tara?
Nu neaparat: procura autentica de la un notar italian, cu apostila, sau de la consulatul Romaniei rezolva semnarea.
📚 Citeste si: Actele la vanzare · Taxele si impozitele la vanzare · Cum vinzi in 30 de zile
🧮 Impozitul pe vanzare
Impozit estimat: din pret · retinut de notar la semnare
Citeste si
🎯 Evaluare gratuita in 48 ore
Zero comision in avans. Raspuns pe WhatsApp sub 5 minute. 1400+ recenzii 4.7★ Google.
💬 Solicit evaluare gratuita