Taxe și impozite la vânzarea unui apartament în 2026 — ghid cu exemple
A doua întrebare, după „cât iei comision?”, este: „cât mă costă vânzarea, cu totul?”. Răspunsul pe scurt, pentru vânzător: impozitul pe tranzacție (1% sau 3% din preț, după cât timp ai deținut imobilul) + acte de ~400 lei. Onorariul notarial și intabularea le plătește, prin uzanță, cumpărătorul. Mai jos ai defalcarea completă, cu exemple în euro, ca să știi exact cu ce rămâi în mână.
Cifrele fiscale de mai jos reflectă legislația în vigoare la data publicării. Confirmă întotdeauna cu notarul valorile exacte pentru tranzacția ta — le calculează gratuit, înainte de semnare.
Cine ce plătește — regula pieței
| Cost | Cât | Cine plătește | Când |
|---|---|---|---|
| Impozit tranzacție (deținere sub 3 ani) | 3% din preț | Vânzător | Reținut de notar la semnare |
| Impozit tranzacție (deținere peste 3 ani) | 1% din preț | Vânzător | Reținut de notar la semnare |
| Onorariu notarial (grilă degresivă) | ~0.5-2.2% + TVA | Cumpărător | La semnare |
| Intabulare ANCPI | 0.15% (pers. fizice) | Cumpărător | La semnare |
| Certificat energetic | 150-300 lei | Vânzător | Înainte de listare |
| Certificat fiscal + extras CF | ~40-50 lei | Vânzător | Înainte de semnare |
| Comision agenție (dacă lucrezi cu una) | 4% + TVA | Vânzător | La succes, după încasare |
Exemplu concret: apartament de 100.000 € în Berceni
Scenariul A — îl deții de 5 ani (peste 3 ani)
- Impozit: 100.000 × 1% = 1.000 € (reținut de notar)
- Acte (energetic + fiscal + CF): ~80 €
- Rămâi în mână: ~98.900 € (înainte de eventualul comision de agenție)
Scenariul B — l-ai cumpărat acum 2 ani (sub 3 ani)
- Impozit: 100.000 × 3% = 3.000 €
- Acte: ~80 €
- Rămâi în mână: ~96.900 €
Dacă ești la câteva săptămâni de pragul de 3 ani, fă calculul înainte să te grăbești: la 100.000 €, diferența e de 2.000 €. Uneori merită programată semnarea după împlinirea termenului — se poate lucra cu antecontract.
Ce plătește cumpărătorul (ca să știi ce negociezi)
La același apartament de 100.000 €, cumpărătorul achită orientativ:
- Onorariu notarial: ~1.000-1.500 € + TVA (grilă degresivă — procent mai mic la valori mari)
- Intabulare ANCPI: 100.000 × 0.15% = 150 €
- La credit ipotecar: evaluare bancară (~100-150 €) + taxa de ipotecă
De ce contează pentru tine ca vânzător: când negociezi „prețul final”, cumpărătorul își calculează costul TOTAL. Un vânzător care înțelege costurile celeilalte părți negociază mai bine — vezi și tacticile de negociere.
Capcane și mituri
- 🚨 „Trecem în act un preț mai mic ca să plătim impozit mai puțin” — ilegal (evaziune) și periculos pentru AMBELE părți: cumpărătorul riscă un impozit mai mare la o revânzare, iar în caz de litigiu recuperezi doar prețul din act. Nu o facem, punct.
- 🚨 „Impozitul se plătește la ANAF anul următor” — fals. Se reține de notar LA SEMNARE. Pleci de la notariat cu tot ce e fiscal rezolvat.
- 🚨 „Moștenirea se impozitează dublu la vânzare” — nu. Succesiunea are regimul ei (1% dacă se dezbate după 2 ani de la deces), vânzarea are impozitul standard. Vezi ghidul pentru apartamente moștenite.
- 🚨 Comision de agenție „ascuns” în preț — la King știi de la început: 4% + TVA, doar la succes. Orice altă taxă „de listare/rezervare” e un red flag.
Întrebări frecvente
Cât plătesc, pe scurt, dacă vând cu 100.000 €?
Deținere peste 3 ani: ~1.080 € (impozit 1% + acte). Sub 3 ani: ~3.080 €. Notarul și intabularea cad, prin uzanță, în sarcina cumpărătorului.
Impozitul se calculează la prețul din act sau la valoarea din grilă?
La valoarea cea mai mare dintre prețul declarat și valoarea minimă din grila notarială a zonei. De asta prețul „micșorat în act” nu ajută.
Trebuie să depun ceva la ANAF după vânzare?
Nu, pentru o vânzare ocazională. Notarul reține și virează impozitul. Doar vânzările repetate (activitate de tip dezvoltator) au alt regim.
Cum aflu exact, pentru tranzacția mea?
Orice notariat îți face calculul gratuit înainte de semnare. Dacă lucrăm împreună, îți dăm defalcarea completă la evaluare — scrie-ne pe WhatsApp.
📚 Citește și: Actele necesare la vânzare · Cum vinzi în 30 de zile · Cât costă agentul imobiliar
🧮 Impozitul pe vânzare
Impozit estimat: din preț · reținut de notar la semnare
Citește și
🎯 Evaluare gratuita in 48 ore
Zero comision in avans. Raspuns pe WhatsApp sub 5 minute. 1400+ recenzii 4.7★ Google.
💬 Solicit evaluare gratuita