Contractul de închiriere în 2026: clauzele care contează și greșelile care costă
📄 Ai nevoie direct de contract? Descarcă gratuit modelul KING — PDF, Word (DOCX) sau Google Docs.
Am văzut multe contracte de închiriere în București — de la modele descărcate de pe net, semnate fără să fie citite, până la contracte care au salvat literalmente proprietarul de un chiriaș rău-platnic. Diferența o fac 8 clauze și un proces-verbal de predare făcut ca la carte. Le luăm pe rând, cu formulări corecte și capcanele fiecăreia.
Cele 8 clauze care nu pot lipsi
1Părțile și imobilul. Nume complet, CNP, domiciliu pentru ambele părți; adresa exactă a imobilului + numărul de carte funciară. Dacă semnează un împuternicit — procura se menționează în contract.
2Chiria: suma, moneda, scadența, modul de plată. „450 EUR/lună, plătibili în lei la cursul BNR din ziua plății, până pe 5 ale lunii, prin transfer bancar în contul X”. Plata prin bancă = dovadă automată; evită cash-ul fără chitanță.
3Garanția. Cuantumul (standard: o chirie), ce acoperă (daune, restanțe — NU uzura normală), termenul de restituire (recomandat: max. 30 de zile de la predare) și condițiile reținerii. O clauză vagă la garanție = majoritatea conflictelor de la final.
4Durata și prelungirea. Standard în București: 12 luni. Precizează ce se întâmplă la expirare: prelungire automată (tacita relocațiune) sau act adițional. Fără mențiune, părțile rămân în incertitudine.
5Preavizul — simetric. 30 de zile pentru ambele părți e echilibrat. Verifică să nu fie asimetric, în defavoarea ta.
6Utilități și reparații. Regula sănătoasă: chiriașul plătește consumul (utilități, întreținere), proprietarul reparațiile structurale și instalațiile (centrală, țevi), chiriașul micile reparații de uz curent. Scrie exemple concrete — „centrala termică: proprietar; becuri, sifoane: chiriaș”.
7Indexarea chiriei (opțional, dar clar). Dacă vrei o creștere anuală: „chiria se indexează anual cu rata inflației comunicată de INS”. Fără clauză, chiria e fixă pe toată durata.
8Procesul-verbal de predare-primire. Anexă obligatorie: indexul contoarelor (poze!), inventarul mobilierului și al electrocasnicelor, cu starea fiecăruia, fotografii datate ale fiecărei camere. La predare se face oglinda lui. Asta tranșează orice discuție despre garanție.
Înregistrarea la ANAF — de ce merită pentru proprietar
- Obligația fiscală există oricum: venitul din chirii se declară — vezi ghidul de impozit pe chirie.
- Bonusul juridic: contractul înregistrat (sau autentificat la notar) e titlu executoriu pentru plata chiriei — chiria restantă se execută silit direct, fără un proces de luni de zile.
- Costul: zero (înregistrarea la ANAF e gratuită).
Red flags — pentru chiriași
- 🚨 Garanție de „2-3 chirii” fără condiții de restituire scrise
- 🚨 Preaviz asimetric (proprietarul te poate scoate în 5 zile, tu rămâi legat 60)
- 🚨 Interdicția de a înregistra contractul („fără acte, doar între noi”) — înseamnă venituri nedeclarate și zero protecție pentru tine
- 🚨 „Vizite de control” nelimitate — accesul proprietarului se face cu notificare prealabilă
- 🚨 Lipsa procesului-verbal la predare — garanția ta depinde de el
Red flags — pentru proprietari
- 🚨 Chiriaș care refuză plata prin bancă sau orice verificare (adeverință de venit, contract de muncă)
- 🚨 Presiune să se mute „azi, maximum mâine” — timpul de verificare e prima ta plasă de siguranță
- 🚨 Subînchirierea nemenționată — interzice-o expres sau condiționeaz-o de acordul tău scris
- 🚨 Persoane/animale nedeclarate — numărul ocupanților se scrie în contract
La King Imobiliare, comisionul de închiriere include redactarea contractului, verificarea chiriașului (venit, istoric) și procesul-verbal cu poze — adică exact pașii pe care proprietarii îi sar când se grăbesc. Scopul nostru: un chiriaș cu risc minim, care plătește la timp și predă apartamentul cum l-a primit. Vezi și închiriezi singur sau prin agenție?
Întrebări frecvente
Cât e garanția standard?
O chirie (2 la premium). Nu e „ultima lună” — e garanție pentru daune și restanțe, cu termen de restituire scris.
Trebuie notar?
Nu e obligatoriu. Dar contractul autentificat sau înregistrat la ANAF devine titlu executoriu pentru chirie — protecție reală pentru proprietar, gratuit la ANAF.
Poate crește chiria în timpul contractului?
Doar cu o clauză expresă de indexare. Altfel rămâne fixă până la expirare.
Ce se întâmplă dacă nu există proces-verbal de predare?
Orice discuție despre daune și garanție devine „cuvântul tău contra cuvântului meu”. Fă-l întotdeauna, cu poze datate și indexul contoarelor.
Chiriașul poate rămâne după expirarea contractului?
Dacă proprietarul continuă să încaseze chiria fără obiecții, operează tacita relocațiune (prelungire de fapt). Clarificați în scris, înainte de expirare, ce vreți amândoi.
📚 Citește și: Impozitul pe chirie 2026 · Singur sau prin agenție? · Cum eviți țepele la închiriere
🧮 Impozitul pe chirie (ANAF)
Pe lună: · pe an: ~8% din chirie (10% din venitul net), declarat la ANAF
Citește și
🎯 Evaluare gratuita in 48 ore
Zero comision in avans. Raspuns pe WhatsApp sub 5 minute. 1400+ recenzii 4.7★ Google.
💬 Solicit evaluare gratuita