Ce impozit platesti cand vinzi un apartament in 2026?

Persoanele fizice platesc impozit calculat la valoarea tranzactiei: 3% daca ai detinut imobilul sub 3 ani, respectiv 1% daca l-ai detinut peste 3 ani (conform legislatiei in vigoare). Impozitul se retine si se vireaza de notar la semnare — nu depui tu nimic la ANAF pentru asta.

Cine plateste taxele notariale, vanzatorul sau cumparatorul?

Prin uzanta, onorariul notarial si taxa de intabulare le plateste CUMPARATORUL. Vanzatorul plateste impozitul pe tranzactie si isi pregateste actele (certificat energetic, fiscal). Partile pot conveni altfel, dar asta e practica standard in Bucuresti.

Cat e onorariul notarului la vanzarea unui apartament?

Onorariul notarial se calculeaza degresiv pe grile, orientativ intre 0.5% si 2.2% din pretul de vanzare, plus TVA — la un apartament de 100.000 EUR iese de regula in jur de 1.000-1.500 EUR. Taxa de intabulare la ANCPI este 0.15% din pret pentru persoane fizice.

Se plateste ceva la ANAF dupa vanzare?

Pentru vanzarea in sine, nu — impozitul e retinut de notar la semnare. Exceptie: daca vinzi frecvent imobile (activitate cu caracter de continuitate), ANAF poate recalifica veniturile. Pentru o vanzare ocazionala a locuintei, nu ai nicio declaratie de depus.

Cum se calculeaza cei 3 ani de detinere?

De la data dobandirii (data actului: contract de vanzare-cumparare, certificat de mostenitor, act de donatie) pana la data vanzarii. Daca esti aproape de pragul de 3 ani, uneori merita sa astepti cateva saptamani — diferenta este de doua treimi din impozit.

Vanzarea apartamentului mostenit se impoziteaza diferit?

Impozitul pe vanzare se aplica la fel (1% sau 3% dupa perioada de detinere, calculata de la data mostenirii). Separat, la dezbaterea succesiunii dupa 2 ani de la deces se plateste 1% la masa succesorala. Detalii in ghidul dedicat apartamentelor mostenite.

Taxe si impozite la vanzarea unui apartament in 2026 — ghid cu exemple

📅 Publicat: 07.07.2026 ✍ Autor: Sorin Oprea ⏱ 8 min citire

A doua intrebare, dupa "cat iei comision": "cat ma costa vanzarea, cu totul?". Raspunsul pe scurt, pentru vanzator: impozitul pe tranzactie (1% sau 3% din pret, dupa cat timp ai detinut imobilul) + acte de ~400 lei. Onorariul notarial si intabularea le plateste, prin uzanta, cumparatorul. Mai jos ai defalcarea completa cu exemple in euro, ca sa stii exact cu ce ramai in mana.

Cifrele fiscale de mai jos reflecta legislatia in vigoare la data publicarii. Confirma intotdeauna cu notarul valorile exacte pentru tranzactia ta — le calculeaza gratuit, inainte de semnare.

Cine ce plateste — regula pietei

Cost	Cat	Cine plateste	Cand
Impozit tranzactie (detinere sub 3 ani)	3% din pret	Vanzator	Retinut de notar la semnare
Impozit tranzactie (detinere peste 3 ani)	1% din pret	Vanzator	Retinut de notar la semnare
Onorariu notarial (grila degresiva)	~0.5-2.2% + TVA	Cumparator	La semnare
Intabulare ANCPI	0.15% (pers. fizice)	Cumparator	La semnare
Certificat energetic	150-300 lei	Vanzator	Inainte de listare
Certificat fiscal + extras CF	~40-50 lei	Vanzator	Inainte de semnare
Comision agentie (daca lucrezi cu una)	4% + TVA	Vanzator	La succes, dupa incasare

Exemplu concret: apartament 100.000 € in Berceni

Scenariul A — il detii de 5 ani (peste 3 ani)

Impozit: 100.000 × 1% = 1.000 € (retinut de notar)
Acte (energetic + fiscal + CF): ~80 €
Ramai in mana: ~98.900 € (inainte de eventualul comision de agentie)

Scenariul B — l-ai cumparat acum 2 ani (sub 3 ani)

Impozit: 100.000 × 3% = 3.000 €
Acte: ~80 €
Ramai in mana: ~96.900 €

Daca esti la cateva saptamani de pragul de 3 ani, fa calculul inainte sa te grabesti: la 100.000 € diferenta e de 2.000 €. Uneori merita programata semnarea dupa implinirea termenului — se poate lucra cu antecontract.

Ce plateste cumparatorul (ca sa stii ce negociezi)

La acelasi apartament de 100.000 €, cumparatorul achita orientativ:

Onorariu notarial: ~1.000-1.500 € + TVA (grila degresiva — procent mai mic la valori mari)
Intabulare ANCPI: 100.000 × 0.15% = 150 €
La credit ipotecar: evaluare bancara (~100-150 €) + taxa ipoteca

De ce conteaza pentru tine ca vanzator: cand negociezi "pretul final", cumparatorul isi calculeaza costul TOTAL. Un vanzator care intelege costurile celeilalte parti negociaza mai bine — vezi si tacticile de negociere.

Capcane si mituri

🚨 "Trecem in act un pret mai mic ca sa platim impozit mai putin" — ilegal (evaziune) si periculos pentru AMBELE parti: cumparatorul risca la o revanzare impozit mai mare, iar in caz de litigiu recuperezi doar pretul din act. Nu o facem, punct.
🚨 "Impozitul se plateste la ANAF anul urmator" — fals. Se retine de notar LA SEMNARE. Pleci de la notariat cu tot ce e fiscal rezolvat.
🚨 "Mostenirea se impoziteaza dublu la vanzare" — nu. Succesiunea are regimul ei (1% daca se dezbate dupa 2 ani de la deces), vanzarea are impozitul standard. Vezi ghidul pentru apartamente mostenite.
🚨 Comision agentie "ascuns" in pret — la King stii de la inceput: 4% + TVA, doar la succes. Orice alta taxa "de listare/rezervare" e red flag.

Intrebari frecvente

Cat platesc, pe scurt, daca vand cu 100.000 €?

Detinere peste 3 ani: ~1.080 € (impozit 1% + acte). Sub 3 ani: ~3.080 €. Notarul si intabularea cad, prin uzanta, la cumparator.

Impozitul se calculeaza la pretul din act sau la valoarea de grila?

La valoarea cea mai mare dintre pretul declarat si valoarea minima din grila notariala a zonei. De asta pretul "micsorat in act" nu ajuta.

Trebuie sa depun ceva la ANAF dupa vanzare?

Nu, pentru o vanzare ocazionala. Notarul retine si vireaza impozitul. Doar vanzarile repetate (activitate de tip dezvoltator) au alt regim.

Cum aflu exact, pe tranzactia mea?

Orice notariat iti face calculul gratuit inainte de semnare. Daca lucram impreuna, iti dam defalcarea completa la evaluare — scrie-ne pe WhatsApp.

📚 Citeste si: Actele necesare la vanzare · Cum vinzi in 30 de zile · Cat costa agentul imobiliar

🎯 Evaluare gratuita in 48 ore

Zero comision in avans. Raspuns pe WhatsApp sub 5 minute. 1400+ recenzii 4.7★ Google.

💬 Solicit evaluare gratuita