Ce clauze sunt obligatorii intr-un contract de inchiriere in 2026?

Minim: identificarea partilor si a imobilului, chiria si moneda, scadenta si modul de plata, garantia (cuantum + conditii de restituire), durata si conditiile de prelungire, termenul de preaviz pentru ambele parti, cine plateste utilitatile si reparatiile, procesul-verbal de predare-primire cu index contoare si inventar.

Contractul de inchiriere trebuie inregistrat la ANAF?

Proprietarul are obligatia sa declare venitul din chirii la ANAF (formularul unic). Inregistrarea contractului in sine ii da si titlu executoriu pentru plata chiriei — adica poti executa silit chiria restanta fara proces. Pentru chirias nu exista nicio obligatie de inregistrare.

Cat este garantia standard la inchiriere?

Standardul pietei din Bucuresti: 1 chirie garantie (uneori 2 la apartamente premium sau cu mobilier valoros). Garantia acopera daune si restante — NU este ultima luna de chirie, iar contractul trebuie sa spuna explicit conditiile si termenul de restituire (recomandat: 30 zile de la predare).

Poate proprietarul sa creasca chiria in timpul contractului?

Doar daca exista o clauza expresa (ex: indexare anuala cu inflatia sau procent fix). Fara clauza, chiria ramane fixa pe durata contractului. La prelungire se poate renegocia liber.

Ce preaviz e corect la reziliere?

Practica echilibrata in Bucuresti: 30 de zile pentru ambele parti (uneori 60 pentru proprietar). Atentie la contracte cu preaviz asimetric — 5 zile pentru proprietar si 60 pentru chirias e red flag.

E nevoie de notar pentru contractul de inchiriere?

Nu e obligatoriu — contractul sub semnatura privata e valabil. Autentificarea notariala sau inregistrarea la ANAF ii confera insa titlu executoriu pentru chirie, ceea ce protejeaza semnificativ proprietarul. La King includem in serviciu redactarea contractului si procesul-verbal de predare.

Contractul de inchiriere in 2026: clauzele care conteaza si greselile care costa

📅 Publicat: 07.07.2026 ✍ Autor: Sorin Oprea ⏱ 9 min citire

Am vazut sute de contracte de inchiriere in Bucuresti — de la modele descarcate de pe net, semnate fara sa fie citite, pana la contracte care au salvat literalmente proprietarul de un chirias rau-platnic. Diferenta o fac 8 clauze si un proces-verbal de predare facut ca la carte. Le luam pe rand, cu formulari corecte si capcanele fiecareia.

Cele 8 clauze care nu pot lipsi

1Partile si imobilul. Nume complet, CNP, domiciliu pentru ambele parti; adresa exacta a imobilului + numarul de carte funciara. Daca semneaza un imputernicit — procura mentionata in contract.

2Chiria: suma, moneda, scadenta, mod de plata. "450 EUR/luna, platibili in lei la cursul BNR din ziua platii, pana pe 5 ale lunii, prin transfer bancar in contul X". Plata prin banca = dovada automata; evita cash-ul fara chitanta.

3Garantia. Cuantum (standard: 1 chirie), ce acopera (daune, restante — NU uzura normala), termenul de restituire (recomandat: max 30 zile de la predare) si conditiile retinerii. Clauza vaga la garantie = 90% dintre conflictele de la final.

4Durata si prelungirea. Standard Bucuresti: 12 luni. Precizeaza ce se intampla la expirare: prelungire automata (tacita relocatiune) sau act aditional. Fara mentiune, partile raman in incertitudine.

5Preavizul — simetric. 30 de zile pentru ambele parti e echilibrat. Verifica sa nu fie asimetric in defavoarea ta.

6Utilitati si reparatii. Regula sanatoasa: chiriasul plateste consumul (utilitati, intretinere), proprietarul reparatiile structurale si instalatiile (centrala, tevi), chiriasul micile reparatii de uz curent. Scrie exemple concrete — "centrala termica: proprietar; becuri, sifoane: chirias".

7Indexarea chiriei (optional, dar clar). Daca vrei crestere anuala: "chiria se indexeaza anual cu rata inflatiei comunicata de INS". Fara clauza, chiria e fixa pe toata durata.

8Procesul-verbal de predare-primire. Anexa obligatorie: index contoare (poze!), inventar mobilier si electrocasnice cu starea fiecaruia, fotografii datate ale fiecarei camere. La predare se face oglinda lui. Asta transeaza orice discutie despre garantie.

Inregistrarea la ANAF — de ce merita pentru proprietar

Obligatia fiscala exista oricum: venitul din chirii se declara — vezi ghidul de impozit pe chirie.
Bonusul juridic: contractul inregistrat (sau autentificat la notar) e titlu executoriu pentru plata chiriei — chiria restanta se executa silit direct, fara proces de luni de zile.
Costul: zero (inregistrarea la ANAF e gratuita).

Red flags — pentru chiriasi

🚨 Garantie "2-3 chirii" fara conditii de restituire scrise
🚨 Preaviz asimetric (proprietarul te poate scoate in 5 zile, tu ramai legat 60)
🚨 Interdictia inregistrarii contractului ("fara acte, doar intre noi") — inseamna venituri nedeclarate si zero protectie pentru tine
🚨 "Vizite de control" nelimitate — accesul proprietarului se face cu notificare prealabila
🚨 Lipsa procesului-verbal la predare — garantia ta depinde de el

Red flags — pentru proprietari

🚨 Chirias care refuza plata prin banca sau orice verificare (adeverinta venit, contract de munca)
🚨 Presiune sa se mute "azi, maxim maine" — timpul de verificare e prima ta plasa de siguranta
🚨 Subinchirierea nementionata — interzice-o expres sau conditioneaz-o de acordul tau scris
🚨 Persoane/animale nedeclarate — numarul ocupantilor se scrie in contract

La King Imobiliare, comisionul de inchiriere include redactarea contractului, verificarea chiriasului (venit, istoric) si procesul-verbal cu poze — adica exact partile pe care proprietarii le sar cand se grabesc. Scopul nostru: un chirias cu risc minim, care plateste la timp si preda apartamentul cum l-a primit. Vezi si inchiriezi singur sau prin agentie?

Intrebari frecvente

Cat e garantia standard?

1 chirie (2 la premium). Nu e "ultima luna" — e garantie pentru daune si restante, cu termen de restituire scris.

Trebuie notar?

Nu e obligatoriu. Dar contractul autentificat sau inregistrat la ANAF devine titlu executoriu pentru chirie — protectie reala pentru proprietar, gratis la ANAF.

Poate creste chiria in timpul contractului?

Doar cu clauza expresa de indexare. Altfel ramane fixa pana la expirare.

Ce se intampla daca nu exista proces-verbal de predare?

Orice discutie despre daune si garantie devine "cuvantul tau contra cuvantului meu". Fa-l intotdeauna, cu poze datate si index contoare.

Chiriasul poate ramane dupa expirarea contractului?

Daca proprietarul continua sa incaseze chiria fara obiectii, opereaza tacita relocatiune (prelungire de fapt). Clarifica in scris inainte de expirare ce vreti amandoi.

📚 Citeste si: Impozitul pe chirie 2026 · Singur sau prin agentie? · Cum eviti tepele la inchiriere

🎯 Evaluare gratuita in 48 ore

Zero comision in avans. Raspuns pe WhatsApp sub 5 minute. 1400+ recenzii 4.7★ Google.

💬 Solicit evaluare gratuita