Cat este impozitul pe chirie in 2026?

Pentru persoane fizice: 10% aplicat la venitul impozabil, care se determina scazand cota forfetara de cheltuieli de 20% din chiria bruta. Practic, impozitul efectiv este 8% din chiria incasata. La venituri mari se adauga CASS (10%) daca totalul veniturilor extrasalariale depaseste plafoanele de 6, 12 sau 24 salarii minime. Cifrele reflecta legislatia in vigoare la data publicarii — confirma cu un contabil.

Cum declar chiria la ANAF?

Prin Declaratia Unica, depusa online in SPV (Spatiul Privat Virtual) pana la termenul anual (de regula 25 mai pentru anul precedent / estimare an curent). Completezi venitul din cedarea folosintei bunurilor, sistemul calculeaza automat impozitul si CASS-ul daca e cazul.

Ce se intampla daca nu declar chiria?

ANAF poate stabili impozitul retroactiv pe 5 ani, cu dobanzi si penalitati de intarziere, plus amenda. Chiriasul care iti plateste prin banca lasa urme perfecte — nedeclararea e un risc complet disproportionat fata de un impozit efectiv de 8%.

Platesc CASS pentru veniturile din chirii?

Doar daca totalul veniturilor tale extrasalariale (chirii + dividende + dobanzi + alte surse) depaseste plafonul de 6 salarii minime brute pe an. CASS-ul este 10% aplicat la plafonul corespunzator (6, 12 sau 24 salarii minime, in functie de nivelul veniturilor), nu la tot venitul.

Chiria in euro se declara in euro?

Se declara in lei. Venitul lunar se converteste la cursul BNR, iar in practica se foloseste valoarea in lei efectiv incasata. Pastreaza extrasele bancare — sunt evidenta ta.

Merita sa fac SRL sau PFA pentru chirii?

Pentru 1-3 apartamente, regimul de persoana fizica (impozit efectiv 8% + eventual CASS) este de regula cel mai simplu si eficient. SRL-ul devine interesant la portofolii mai mari sau la inchirieri in regim hotelier — discuta cu un contabil pe cifrele tale.

Impozitul pe chirie in 2026: cat platesti de fapt si cum declari

📅 Publicat: 07.07.2026 ✍ Autor: Sorin Oprea ⏱ 7 min citire

Discut zilnic cu proprietari din Bucuresti si acelasi mit revine: "daca declar chiria, imi ia statul jumatate". Realitatea: pentru persoane fizice, impozitul efectiv este 8% din chiria incasata (10% aplicat dupa cota forfetara de cheltuieli de 20%). La 450 €/luna, vorbim de ~36 €/luna. Iata calculul complet, plafoanele CASS si cum se depune declaratia — pe scurt si fara jargon.

Cifrele reflecta legislatia in vigoare la data publicarii. Pentru situatia ta exacta (mai ales la mai multe proprietati sau alte venituri), confirma cu un contabil — calculul de baza insa arata asa.

Calculul pas cu pas — exemplu 450 €/luna

Pas	Calcul	Valoare
Chirie bruta anuala	450 € × 12	5.400 €
Cota forfetara de cheltuieli (20%)	5.400 × 20%	−1.080 €
Venit impozabil	5.400 − 1.080	4.320 €
Impozit (10%)	4.320 × 10%	432 €/an (~36 €/luna)

Adica 8% efectiv din tot ce incasezi. Din 5.400 € pe an, ramai cu ~4.968 € dupa impozit (inainte de eventualul CASS — vezi mai jos).

CASS — cand se adauga si cat

Contributia la sanatate (10%) se datoreaza doar daca totalul veniturilor tale extrasalariale (chirii + dividende + dobanzi + castiguri investitii) depaseste plafonul de 6 salarii minime brute/an. Se aplica la plafon, nu la tot venitul:

Venituri intre 6 si 12 salarii minime → CASS = 10% × 6 salarii minime
Intre 12 si 24 → CASS = 10% × 12 salarii minime
Peste 24 → CASS = 10% × 24 salarii minime (plafonat)

Pentru un singur apartament inchiriat la 400-600 €/luna, de regula te incadrezi la primul plafon sau chiar sub el (daca nu ai alte venituri extrasalariale). Important: CASS-ul e plafonat — nu creste liniar cu chiria.

Cum declari — Declaratia Unica in 4 pasi

1Cont SPV (Spatiul Privat Virtual) pe anaf.ro — cu identitate video sau la ghiseu, o singura data.

2Declaratia Unica → sectiunea venituri din cedarea folosintei bunurilor → completezi chiria (in lei) si perioada.

3Sistemul calculeaza automat impozitul si CASS-ul daca e cazul. Termenul anual de depunere si plata: de regula 25 mai.

4Platesti online din SPV sau prin ghiseul.ro. Pastreaza extrasele bancare cu incasarile — sunt evidenta ta.

De ce sa declari (dincolo de lege)

Titlu executoriu: contractul inregistrat iti permite executarea silita a chiriei restante fara proces — vezi ghidul de contract.
Urma bancara exista oricum: chiriasul plateste prin transfer; ANAF vede. Retroactiv 5 ani + penalitati >> 8% platit linistit.
Venit bancabil: chiriile declarate conteaza la un viitor credit ipotecar.
Vanzare curata: la vanzarea apartamentului, istoricul fiscal curat evita intrebari incomode.

Intrebari frecvente

Cat platesc la 450 €/luna, concret?

~432 €/an impozit (8% efectiv). Daca depasesti plafonul de 6 salarii minime cu totalul veniturilor extrasalariale, se adauga CASS conform plafonului.

Chiria in euro cum se declara?

In lei, la valoarea efectiv incasata (curs BNR). Extrasul bancar e evidenta.

Daca apartamentul sta gol 3 luni?

Declari doar chiria efectiv incasata. Lunile fara chirias nu se impoziteaza.

Garantia se impoziteaza?

Nu, cat timp e garantie (returnabila). Devine venit doar daca o retii pentru restante/daune.

Merita SRL pentru un apartament?

De regula nu — regimul de persoana fizica e mai simplu si mai ieftin la 1-3 proprietati. Discuta cu un contabil peste acest prag.

Inchiriezi si vrei sa fie totul curat de la inceput — chirias verificat, contract solid, chirie de piata? Asta facem zi de zi: vezi diferenta dintre a inchiria singur si prin agentie sau scrie-ne direct pe WhatsApp.

📚 Citeste si: Contractul de inchiriere 2026 · Preturile chiriilor pe zone · Administrarea inchirierii

🎯 Evaluare gratuita in 48 ore

Zero comision in avans. Raspuns pe WhatsApp sub 5 minute. 1400+ recenzii 4.7★ Google.

💬 Solicit evaluare gratuita