Sa vand sau sa inchiriez apartamentul? Ghid decizie 2026
E una din deciziile cele mai intrebate: ma mut, ce fac cu apartamentul vechi?. Raspunsul corect depinde de 6 factori concreti — bani si timp, nu emotie. Iti fac matricea de decizie in 10 minute.
Matricea rapida de decizie
| Scenariu | Recomandare | De ce |
|---|---|---|
| Trebuie cash urgent (3-6 luni) | Vanzare | Inchirierea iti da 3-6% yield anual — nu ajuta daca vrei cash acum |
| Ai credit ipotecar activ pe apartament | Calcul detailat (vezi mai jos) | Depinde de rata vs. chirie neta |
| Ai apartament vechi (peste 40 ani) cu probleme | Vanzare | Costurile de intretinere + reparatii ti mananca yield-ul |
| Apartament in zona cu apreciere mare | Tine (inchiriaza) | Cresterea valorii + yield chirie = rata anuala totala 10-15% |
| Nu vrei sa te implici in gestionare | Vanzare | Chiriasii, reparatii, goluri — ia timp real |
| Apartament proaspat renovat, modern | Calcul detailat | Poate sustine chirie premium = yield bun |
Calcul ROI — inchiriere vs. vanzare
Scenariu A: Inchirierea
Apartament 2 camere Aviatiei, valoare 145.000 EUR:
- Chirie posibila: 550 EUR/luna
- Venit anual brut: 6.600 EUR
- Costuri anuale:
- Comision agentie (1 chirie + TVA): ~650 EUR
- Intretinere + reparatii (medie): 500 EUR
- Goluri (1 luna/an estimat): 550 EUR
- Impozit chirie (10%): 660 EUR
- Asigurare imobil: 100 EUR
- Venit anual NET: 6.600 - 2.460 = 4.140 EUR
- Yield NET: 4.140 / 145.000 = 2.85%
Plus potential apreciere apartament 3-7% anual (variaza puternic pe zona).
Scenariu B: Vanzarea + investitie
Valoare vanzare: 145.000 EUR minus:
- Comision agentie (4% + TVA): ~6.900 EUR
- Impozit vanzare (dupa prag 3 ani): 0% daca are peste 3 ani
- Costuri notariale (pe cumparator, nu pe tine): 0
Net in buzunar: ~138.100 EUR
Daca ii investesti in depozite (dobanda ~5% in 2026): ~6.900 EUR/an. Mai mult decat chiria, cu zero efort.
Concluzie calcul
Doar daca crezi ca apartamentul va creste in valoare mai mult decat dobanda de la banca, inchirierea are sens. Pentru apartamentele medii, Sector 2-6, avansate 40+ ani, vanzarea + depozit bancar bate inchirierea.
Pentru apartamente premium (Sector 1, Pipera, zone in dezvoltare), tine-le: cresterea valorii + yield = randament total 8-15% anual.
Considerent: Credit ipotecar activ
Daca apartamentul e pe credit, calculul se schimba:
- Rata lunara: ex. 650 EUR
- Chirie posibila: 550 EUR
- Cash flow negativ: -100 EUR/luna (adica acoperi din buzunar 1.200 EUR/an)
MECANISM CORECT: platestii rata din chirie + cash own + dobanda se reduce treptat in favoarea tau (amortizare). Daca esti pe 20 ani in credit, la final ai casa DATA fara sa platesti din banii tai. MOT: daca cresterea valorii e >3% anual.
Riscuri chiriasi (nu ignorate)
- Chiriasi rau-platnici (1-2% din cazuri) — proces evacuare 3-6 luni
- Daune peste depozit (pereti murdari, mobilier distrus) — 500-3.000 EUR
- Goluri intre chiriasi (in medie 1-2 luni/an)
- Reparatii instalatii (centrala, aer, electricitate) — 200-2.000 EUR/incident
- Vecini reclamati de chiriasi (zgomot, poluare) — stres
- Impozit chirie 10% (obligatoriu declarat ANAF)
Screen-ul corect al chiriasului (venituri, referinte, pet check) reduce 80% din riscuri.
Factori suplimentari decizie
- Varsta ta: sub 45 ani = poate tine, peste 55 = mai bine simplifica
- Zona: premium / central = tine, periferic / vechi = vinde
- Alte active: diversificare portofoliu (daca ai doar apartamente, vinde)
- Nevoi cash: scoala copii, afacere, urgenta = vinde
- Timing piata: 2026 e relativ stabil, nu e graba
Rezumat — decizie in 30 secunde
VINDE daca: vechi 40+ ani, ai nevoie cash, zona medie, nu vrei hassle.
TINE si INCHIRIAZA daca: zona premium/dezvoltare, apartament modern, toleranta la gestionare, orizont 5+ ani.
CALCULEAZA EXACT pentru cazul tau — la King facem analiza financiara gratuita pe apartamentul tau concret.
🎯 Evaluare gratuita in 48 ore
Zero comision in avans. Raspuns pe WhatsApp sub 5 minute. 1400+ recenzii 4.7★ Google.
💬 Solicit evaluare gratuita